La disciplina delle locazioni brevi

Abstract

Il termine “affitti brevi” individua i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati per soddisfare esigenze abitative transitorie, anche turistiche. Sono diversi gli elementi da verificare per poter ricomprendere la locazione immobiliare nella disciplina in esame.

1. Premessa

L’articolo 4 del DL 24 aprile 2017 n. 50 convertito con modificazioni nella Legge 21 giugno 2017 n. 96 ha introdotto una specifica disciplina relativa al regime fiscale delle locazioni brevi. Secondo questa disposizione, sono classificabili tra i contratti di locazione breve:

1) i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali);

2) stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

 I redditi derivanti dai contratti di locazione stipulati a partire dal 1 luglio 2017 sono tassati con aliquota al 21%, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

2. Presupposto soggettivo 

La disciplina delle locazioni brevi:

• è prevista a favore delle persone fisiche;
• è applicabile se il contratto di locazione viene stato stipulato al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa.

Possono essere destinatari del regime dell’imposta sostitutiva:

• il proprietario dell’immobile (degli immobili);
• il conduttore dell’appartamento che stipuli un contratto di sublocazione;
• il comodatario che stipuli un contratto a titolo oneroso a favore di terzi.

3. Tipologie di immobili

La disciplina relativa alle locazioni brevi riguarda le unità immobiliari situate in Italia che appartengono alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa la A/10 Uffici o Studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc.), oppure singole stanze dell’abitazione (viceversa, la disciplina non è applicabile agli immobili situati all’estero ed a quelli che non hanno finalità abitative). 

Il contratto può avere ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’alloggio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, e tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo (ad esempio, collegamento wifi e aria condizionata). Rimangono, viceversa, esclusi dalla evidenziata disciplina i contratti che includono servizi non necessariamente correlati con la finalità residenziale dell’immobile (ad esempio, colazione, somministrazione dei pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o guide turistiche). 

4. Presupposto oggettivo 

L’opzione della cedolare secca è applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e di breve durata. Per “locazioni brevi” si intendono i contratti di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali (articolo 4, comma 1, DL 50/2017).

Sono assimilati ai contratti di locazione di breve durata anche i contratti di sublocazione, sempre se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima di 30 giorni, eventuali servizi accessori), ovvero i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, aventi ad oggetto il godimento del bene, sempre nel limite temporale e con eventuali servizi di pulizia accessori.

Viceversa, la disciplina delle locazioni brevi non è applicabile nel caso in cui (si veda anche la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 26.08.2020 n. 278):

• oltre alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile (ad esempio, la colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, altri servizi collaterali per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale, la presenza di personale dipendente, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi);
• il contratto è stipulato nell’esercizio dell’attività d’impresa (a tal riguardo, valgono le disposizioni previste dall’articolo 55 del Tuir e dall’articolo 4 del DPR 633/72, secondo i quali rileva, tra gli altri, anche l’organizzazione di beni, servizi e personale messe a disposizione dal soggetto. Ai fini del requisito dell’esercizio di impresa, non rilevano infine le indicazioni fornite dalle leggi regionali – o delle province autonome – sul turismo).

5. Regime fiscale 

Per effetto del rinvio alla disciplina della “cedolare secca sugli affitti” prevista dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva (aliquota 21%) dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato. La qualificazione reddituale dei proventi derivanti dal contratto di locazione non muta anche qualora il contratto dovesse prevedere la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile.

Pertanto, i titolari di redditi derivanti dai contratti di locazione breve possono optare per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi ovvero far concorrere quest’ultimi alla formazione del reddito complessivo, secondo le regole previste per le rispettive categorie reddituali. 

La scelta per l’applicazione del regime agevolato deve essere effettuata on la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi (ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in quest’ultima sede).

6. Adempimenti degli intermediari 

Gli intermediari immobiliari che intervengono nella locazione sono tenuti a porre in essere i seguenti adempimenti:

• se intervengono nella stipula dei contratti: devono comunicare i dati ad essi relativi, individuati con il Provvedimento 12.7.2017 n. 132395, così come modificato con Provvedimento 17.03.2022 n. 86984 entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i dati stessi (si tratta dei seguenti dati: nome, cognome, e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile locato, importo del corrispettivo lordo,  anno di riferimento ed i dati catastali dell’immobile locato. Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata. Nello specifico, l’indicazione dei dati catastali sarà obbligatoria a decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all’anno 2023.); 
• se intervengono nel momento dell’incasso o del pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi: devono operare una ritenuta nella misura del 21% (codice tributo: 1919 – Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – art. 4, c. 5, DL 24.04.2017 n. 50) e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi 

La ritenuta deve essere operata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore. A quest’ultimo riguardo si osserva che:

• nel caso in cui il pagamento venga effettuato mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario non ha la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta e, pertanto, non è tenuto a questo adempimento (anche se l’assegno dovesse essere consegnato al locatore per il suo tramite);
• in caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) gli intermediari finanziari (banche e istituti di pagamento, nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro via Internet – ad esempio PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti ad operare la ritenuta, la quale deve essere applicata dall’intermediario immobiliare qualora incassi il canone ovvero intervenga nel pagamento.

7. La presunzione di imprenditorialità

A partire dal periodo di imposta relativo all’anno 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi con opzione per la cedolare secca viene meno se l’attività di locazione risulta avere ad oggetto più di quattro “appartamenti”. Viceversa, al superamento di questa soglia numerica, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale. Ciò comporta: 

• ai fini IVA: l’acquisizione della soggettività passiva in capo a colui che concede in locazione più di 4 immobili nel medesimo periodo d’imposta (con conseguente  obbligo di apertura della partita Iva, ai sensi dell’articolo 35 comma 1, del DPR 633/1972. Si ricorda che, ai fini Iva, la locazione di fabbricati abitativi rientra fra le operazioni esenti di cui all’ articolo 10, punto 8, del Dpr 633/72, con possibilità di chiedere la dispensa degli adempimenti in base all’ articolo 36-bis eliminando fatture e registro fatture emesse e dichiarazione annuale Iva)
• ai fini delle imposte dirette:

• ancorché il titolare sia una persona fisica, l’attività rientra nel reddito di impresa ed è tassabile secondo i criteri stabiliti dall’articolo 90 del TUIR (in buona sostanza, il reddito deve essere determinato secondo le regole catastali assumendo i ricavi risultanti dal contratto, deducendo eventualmente le spese ordinarie fini al 15% del canone e gli interessi passivi di finanziamento, ma escludendo la deduzione di tutti gli altri costi);
• qualora l’attività di locazione commerciale dovesse essere esercitata non abitualmente, la stessa produrrà un reddito occasionale (ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. i, del TUIR) che prevede la tassazione delle locazioni conseguite al netto dei costi sostenuti.

La sopra citata disciplina è applicabile anche ai contratti che sono stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. 

8. La banca dati per le locazioni brevi

L’articolo 13-quater del Dl 34/2019, così come modificato dalla legge 178/2020, ha istituto, a fini di tutela dei consumatori, presso il ministero per i Beni e le Attività culturali e per il Turismo, una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi, che va a sostituirsi alla “precedente” banca dati, istituita presso il ministero delle Politiche agricole alimentari, forestali e del turismo.

Gli immobili e le strutture sono identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali. 

Il decreto del Ministero del turismo 29 settembre 2021 n. 161 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 16 novembre 2021, n. 273) ha approvato il regolamento che reca le modalità   realizzazione e di gestione della sopra citata banca dati. In particolare, nella banca dati sono indicate le seguenti informazioni inerenti le strutture ricettive e gli immobili destinati alle locazioni brevi:

• tipologia di alloggio;
• ubicazione;
• capacità ricettiva;
• estremi dei titoli abilitativi richiesti, ai fini dello svolgimento dell’attività ricettiva, dalla normativa nazionale, regionale e delle Provincie autonome di Trento e Bolzano, in materia urbanistica, edilizia, ambientale, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro
• soggetto che esercita l’attività ricettiva, anche in forma di locazione breve; 
• codice identificativo regionale, ove adottato, o codice alfanumerico recante l’indicazione della tipologia di alloggio e della regione o della provincia autonoma e del comune di ubicazione.

Si ricorda che il codice deve essere indicato ed esposto in modo tale da garantirne la visibilità e un facile accesso da parte dell’utenza. L’inosservanza delle disposizioni sul codice identificativo o sul codice alfanumerico di cui si è detto, comporta l’applicazione della sanzione pecuniaria da 500 euro a 5.000 euro e in caso di reiterazione della violazione, la sanzione è maggiorata del doppio.