Inquilino moroso, come comportarsi?

 

E’ necessario precisare le parti di un contratto di locazione.

L’inquilino è il conduttore mentre il proprietario è il locatore.

Il Locatore è colui che è proprietario del bene immobile e ha l’obbligo di tenere il bene in maniera utile e adeguata all’utilizzo del conduttore.

Il Conduttore, invece, è colui che vive l’appartamento contro il versamento di un canone di locazione e contro il mantenimento dello stesso con gli stessi obblighi del custode. L’obbligo del Conduttore è anche quello di pagare le spese accessorie, quali quelle condominiali e di ordinaria manutenzione.

La legge regina di riferimento è la L. 431/98 con richiami alla L. 392/78 che, invece, riguarda le locazioni commerciali.

Ora le obbligazione principali sono quelle sopraccitate e quella tipica dell’inquilino è il pagamento del canone di locazione.

Quando l’inquilino ritarda nel pagamento dei canoni di locazione oppure li omette si definisce moroso.

La morosità che è la situazione di inadempimento è uno dei motivi per procedere con l’intimazione di sfratto per morosità.

A norma dell’art.658 c.p.c. “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti” e a scadere, cioè sino all’effettiva liberazione.

Ciò significa adire il Tribunale competente affinchè il Giudice delle Locazioni, che solitamente è un giudice ad hoc, dichiari in via cautelare la convalida di sfratto.

Poi, secondo il rito, il giudizio potrà procedere nel merito per stabilire se abbia ragione il Locatore o il Conduttore.

Quel che preme è che la convalida dichiarata con decreto possa essere resa esecutiva e munita della relativa formula esecutiva. La formula esecutiva dovrà essere notificata insieme ad un precetto per il rilascio, andrà poi notificato un avviso di sloggio e solo successivamente la procedura di liberazione dell’immobile da persone e cose avrà il suo corso per il tramite dell’Ufficiale Giudiziario.

I tempi dalla introduzione della intimazione alla liberazione sono di circa 8/12 mesi nei tribunali più virtuosi fino al doppio in quelli più oberati.

 

Il termine di grazia

L’inquilino che si trovi in situazione di morosità potrà presentarsi davanti al Giudice delle Locazioni (è uno dei pochi casi in cui può presentarsi senza difesa tecnica, l’avvocato) e invocare il termine di grazia che consiste a norma dell’art.55 L.392/78 a mente del quale il conduttore riceve un termine sospensivo di 90 giorni entro il quale potrà sanare la morosità (pagare tutti gli arretrati per canoni e spese accessorie) corrispondere gli interessi, i canoni a scadere nei 90 giorni e le spese legali del Locatore.

Se dovesse corrispondere entro gg.90 la somma che verrà determinata dal Giudice lo sfratto verrà neutralizzato. Il Giudice, infatti, fisserà una udienza ad hoc per verificare il corretto pagamento di ogni arretrato o ricevere la dichiarazione del Locatore sul persistere della condizione di morosità, anche parziale.

 

Decreto ingiuntivo

Con la intimazione di sfratto il Locatore può chiedere che venga emesso contemporaneamente anche un decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme arretrate.

Di qui i procedimenti esecutivi si splitteranno: (i) uno per la liberazione dell’immobile da persone e cose e (ii) l’altro per il recupero delle somme arretrate e non corrisposte.

Il ricorso per decreto ingiuntivo, altrimenti, potrà essere introdotto con procedimento distinto e separato.