Esecuzione immobiliare e creditore fondiario

 

Il creditore fondiario chi è?

Il creditore fondiario è un creditore particolare tutelato da una norma speciale.

Secondo il sito www.bankpedia.org il creditore fondiario è definito come colui (istituto bancario) che concede un finanziamento (mutuo) a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado.

La Banca d’Italia, recita l’art.38 comma 2 del TUB (testo unico bancario), è l’isituto che insieme al CICR determina l’ammontare massimo dei finanziamenti concedibili con questa modalità particolare.

In breve: si tratta di un rapporto tra totale delle somme erogate, totale del valore dei beni ipotecati che viene determinato istituto per istituto.

Ciò premesso al creditore fondiario vengono riconosciuti priorità e diritti.

In primis, il mutuo fondiario è assistito da ipoteca di primo grado. L’ipoteca è il diritto di garanzia reale che viene iscritto sul bene oggetto del finanziamento (e non su un altro bene non direttamente collegato con il finanziamento) e segue l’immobile.

Ad esso è collegato un super diritto un fase di esecuzione.

Può capitare che un soggetto che ha contratto un mutuo fondiario si trovi in difficoltà e il suo bene venga aggredito dai creditori.

L’immobile verrà pignorato (per maggiori informazione leggere l’articolo del blog sulla procedura esecutiva https://consulenza-pranzo.it/le-fasi-del-processo-esecutivo-452/) e i creditori verranno soddisfatti con il ricavato della vendita.

 

Creditore ipotecario e riparto

Ecco in questa fase, cioè quella della soddisfazione dei creditori, il fondiario fa la parte del leone laddove l’art.41 TUB prevede che il creditore non partecipi con gli altri secondo una graduazione dei diritti di credito (appunto il grado delle ipoteche dove il creditore di primo grado riceve prima di quello di secondo e così via, oppure in assensa di ipoteche riceve per primo il creditore pignoratizio che ha trascritto il pignoramento) ma ha diritto di incassare direttamente il ricavato della vendita che così non viene versato alla procedura esecutiva (che solitamente ha un conto corrente dove vengono versate le somme incamerate dalla procedura) ma direttamente nel conto corrente indicato dal creditore ipotecario.

In caso di versamento di un importo in eccesso rispetto al credito effettivamente vantato (indicato in un atto che si chiama “atto di precisazione del credito”)sarà il creditore ipotecario a restituire alla procedura esecutiva la differenza tra quanto incassato e quanto dichiarato nella precisazione del credito.

Tali diritti permangono anche quando il creditore fondiario sia intervenuto nella procedura esecutiva che, quindi, non è promossa da lui ma da altro creditore.

 

Creditore fondiario e fallimento

Il rapporto tra il creditore fondiario e il fallimento è davvero particolare.

Si scontrano due principi cardine del nostro ordinamento. L’art.41 TUB che attribuisce al creditore dei “super diritti” e quello previsto dall’art.51 L.F. (Legge Fallimentare) che sancisce che dalla sentenza dichiarativa di fallimento non sono consentite azioni esecutive individuali (stante la natura del Fallimento che tende ad una gestione unitaria dei crediti) e che quelle iniziate vengano interrotte.

L’art.41 TUB, però, deroga questo principio cardine generale dando facoltà al creditore fondiario di procedere con la procedura esecutiva salvo il diritto del Fallimento (in nome del Curatore) di intervenire nella procedura.

Sul punto si è appena espressa una recente cassazione, precisamente la n.23482/18 che tende a entrare nel merito di questo “contrasto” senza però mettere la parala fine circa il contrasto sulla prelazione del credito fondiario rispetto alle spese di procedura fallimentari, prededucibili per legge.

Attendiamo a breve un intervento della Cassazione a Sezioni Unite per mettere (temporaneamente) ordine su tali aspetti.

 

 

Share:

Categories: